Prošli smo tjedan raspravljali o poreznom dobitku o isključenju za prodaju nekretnina za najam. Danas je tema koliko možete odbiti ako uložite u nekretnine. Ulaganje u nekretnine nudi načine za nadoknadu zarade na prihodu poreza.
Iznajmljivanje nekretnine i povrat poreza
Ako posjedujete najamninu, svi troškovi koji su s njom izravno povezani (kao što su hipotekarni interes, porezi na imovinu, održavanje i popravci te putovanje do i od najma) porezno se odbijaju. Te troškove prijavljujete na Prilogu E. Osim toga, iako je najam nekretnina sredstvo koje obično cini dugoročno, porezni kôd vam omogućuje da ga deprecirate. To stvara dodatni trošak koji se također može odbiti na poreznu prijavu. Nekretnina za iznajmljivanje stanova amortizira se tijekom 27,5 godina ili oko 3,6% godišnje. Samo vrijednost zgrade i druga poboljšanja može se amortizirati. Zemljište se ne može amortizirati jer se ne troši. Uzmimo primjer kuće koja košta 200.000 USD. Ako je 80% vrijednosti struktura i 20% zemljišta, vrijednost strukture iznosila bi 160.000 USD. Iznos koji možete odbiti za amortizaciju bio bi 160.000 $ / 27.5 godina, ili nešto više od 5800 $.
Odbitke za pasivne gubitke
U mnogim slučajevima, amortizacija će stvoriti pasivni "gubitak" na vašu poreznu prijavu. Nekretnine se smatraju pasivnim ulaganjem, a općenito govoreći, pasivni gubici mogu se odbiti samo od pasivnog dohotka. Ali porezni kôd dopušta iznimku: možete odbiti do 25.000 USD u pasivnim gubicima od aktivnog dohotka (tj. Dohotka od rada ili dividende) ako ispunjavate uvjete za "aktivno sudjelovanje". Ok, pa što to znači? Aktivno sudjelovanje znači da morate posjedovati najmanje 10% najamnine i biti odgovorni za značajne odluke koje utječu na nju. Čak i ako koristite upravitelja imovine za upravljanje iznajmljivanjem, ispunjavate uvjete za aktivno sudjelovanje ako donosite ključne odluke o upravljanju (kao što je odobravanje stanara i troškovi popravaka). Evo primjera kako funkcionira odbitak pasivnih gubitaka: recimo da ste jednokrevetni, a vaš modificirani prilagođeni bruto prihod iznosi 50.000 USD. Recimo da imate 10.000 USD pasivnog gubitka od dupleksa koji posjedujete i aktivno sudjelujete. U ovom primjeru možete odbiti gubitak od 10.000 USD od zarade od 50.000 USD, čime ćete znatno smanjiti oporezivi dohodak za tu godinu.
Oduzimanje gubitaka od nekretnina
Sve dok vaš modificirani prilagođeni bruto dohodak iznosi 100.000 USD ili manje, možete izuzeti gubitke od najma nekretnina do 25.000 dolara godišnje iz zarade, bez obzira na to jeste li pojedinačni ili oženjeni i zajednički. U redu, pa ako je vaš modificirani prilagođeni bruto prihod 100.000 USD ili manje, možete oduzeti do 25.000 USD pasivnih gubitaka u odnosu na zaradu. Ali što ako je vaš prihod veći? Za izmijenjene prilagođene bruto dohotke između 100.000 i 150.000 dolara, odbitak se smanjuje: za svaku dolaru svedeno je 50 centi, prihod koji premašuje 100.000 dolara. Dakle, ako je vaš izmijenjeni prilagođeni bruto prihod iznosio 125.000 dolara, primjerice, mogli biste odbiti do 12.500 dolara za otkup nekretnina od vaših zarada. Ako je vaš modificirani prilagođeni bruto prihod 150.000 USD ili više, više ne ispunjavate uvjete za odbitak. Ali čak i ako ne ispunjavate uvjete, nećete izgubiti odbitak! Gubitke za ulaganja u nekretnine možete prenijeti na neodređeno vrijeme za buduće godine i iskoristiti ih kada vaš prihod pada na razinu koja vas čini prihvatljivima. Gubici prijenosa možete koristiti i za nadoknadu kapitalnih dobitaka kada prodajete nekretninu za posudbu. Imajte na umu da prilikom prodaje nekretnine za najam trebate smanjiti osnovu troškova za iznos amortizacije koji ste poduzeli, što čini veću dobit. To se naziva "oporavak amortizacije". Nemam vremena za ulazak u ovu epizodu, ali postoji način da se ublaži amortizacija i kapitalni dobitak kad prodajete nekretninu za najam u kupnju nove imovine kako biste odgodili plaćanje poreza na njih. Izbjegavanje vašeg aktivnog dohotka s do 25.000 dolara u gubicima zbog ulaganja u nekretnine samo je jedan od načina na koji nekretnine mogu pomoći da zaštitite svoje prihode od poreza. U budućoj epizodi, reći ću vam o nekoj drugoj metodi koja vam omogućuje da iskoriste punu korist od pasivnih gubitaka. Kao i uvijek, pametna je ideja konzultirati porezne ili financijske savjetnike.
Upravni
Neki od vas ste poslali e-poštom pitajući se o preporučenim knjigama za čitanje da biste saznali više o stvaranju bogatstva. Sastavio sam ljetni popis za čitanje koji se nalazi u odjeljku Money Girl od fastanddirtytips.com (vidi bočnu traku). Na web-lokaciji možete vidjeti i popis knjiga koje sam vam dao u prethodnoj knjizi ažuriranja. Govoreći o knjigama o darivanju, danas dajem dvije kopije Vodič za početnike za ulaganje u nekretnine Gary Eldred. Ova knjiga ima sve korisne savjete ako ste početni investitor za nekretnine ili razmišljate o početku rada. Dobitnici ovog tjedna su Gary u Renu i Luke u Denveru. Čestitamo! Obavezno provjerite e-poštu za upute. Cha-ching! To je sve za sada, ljubaznošću Money Girl, vašim vodičem za bogatiji život. Ako imate pitanje ili komentar, pošaljite e-mail na [email protected] ako to već niste učinili, odvojite trenutak da biste objavili recenziju na iTunesu. Money Girl je dio mreže Quick and Dirty Tips. Pogledajte podcast pod nazivom Modern Manners Guy za savjete o tome kako biti pristojniji. Hvala za slušanje! povezani Linkovi o IRS publikacija 527, Nekretnine za iznajmljivanje stambenih objekata
Slika ljubaznošću Shutterstocka Više savjeta od Money Girl
